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量跌到价变:房地产博弈还有多久

编辑:邢台海安石油化工厂   字号:
摘要:量跌到价变:房地产博弈还有多久
随着调控新政逐步推进,很多地方的楼市成交量锐减,高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。5月以来,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院涨到30万元/平方米,目前这个项目已被暂停销售。房地产成交量走低,真正的价格下跌何时能够到来?豪宅逆势上涨为什么如此引发关注?未来楼市调控将会出现哪些新变化?央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远(微博专栏)、刘戈共同评论。

热点城市,房地产成交量锐减,北京豪宅却逆势而动,房价话题业界再度点燃。

地产中介:多家中介商铺人去楼空

(地产中介)

由于限购、限贷各方面的影响,地产规模比较小,平台比较小的中介,一遇到市场变动,他们可能支撑不了。

刘戈:依旧处于僵持状态大家观望的态度非常明确

(《今日观察》评论员)

用一个关键词来描述,就是“僵持”,尤其在刚刚过去的小长假之后,体现得非常明显。比如,北京有几个比较有名的房地产开发公司的新盘入市,但是最后总的成交套数只有上一个小长假的30%,所以下降非常明显,但是这些公司也没有明显的降价,大家观望的态度是非常明确的。有一些城市,比如在长春有一个楼盘就组织有买房意向的人,在小长假期间参加各种活动,搞野营、搞野炊、搞烧烤等等,通过这样的形式,互相在摸底。

马光远:现在楼市的成交量处在低谷阶段

(《今日观察》评论员)

从今年的整个房地产来看,第一,政策的打压力度基本上在第一季度已经出完了,出完以后大家都在观望,现在基本上没有以前那么焦虑,大家也没有那么关注,但是政策恰好在这么一个气氛下,暗暗的起作用。

有三个指标,第一,目前开发商的抗击打能力究竟怎么样?大家关注比较多的是资金链问题,在国家统计局的数字里有一个指标非常引人注目,就是开发商的自筹资金比例已经达到了37%左右,37%左右相对于2008年房地产变局的那个阶段,差一个百分点。第二,目前的库存量究竟怎么样?5月份,北京的整个楼市的库存量又突破了10万套的大关。10万套在北京楼市的历史上一直是一个非常关注的数字。第三,从新开盘后,供需双方的博弈来看,以前北京市总是供不应求,但随着政策的逐步暗中发力,整个供需状况发生了很大的变化。北京10个区,86个新楼盘里边,这半年以来有10个楼盘的成交量为0,有10个楼盘是成交量为个位数。所以现在整个上半场比赛的气氛似乎比较沉闷,但沉闷的下边暗流汹涌,也就是说从量变到质变,可能就差那么一点点。其实无论是观望也好,还是是处在博弈当中也好,有一点是大家的共识,那就是现在楼市的成交量的确处在低谷阶段。

马光远:北京市住建委和地税部门已对钓鱼台7号院介入调查

(《今日观察》评论员)

钓鱼台7号院是今年整个房地产市场的一个最大亮点,也有点出乎意料。上半年无论是整个房地产调控,还是房地产的整个市场表现,都是非常平静的,大家都在按照预期的目标和方向在走。现在突然出现了一个7号院一下子叫价到30万,不管是不是真的在卖,或者说他不想卖,就是想把很多人吓退,但是媒体一下子捕捉到了30万这么一个数字,现在北京市住建委和地税部门已经对钓鱼台7号院介入调查。第二,是不是在哄抬周边的一些楼市?第三,大家最担心的是,尽管30万每平米的楼盘,是1000多平,跟普通老百姓肯定没有关系。但普通老百姓最担心的是这么一个看起来跟自己毫无关系的楼盘,会不会引发楼市新一轮的疯狂?是不是在大家僵持不下的时候,这个“楼王”横空出世,处在僵局中的开发商鼓足了勇气,房价就会继续向上走?大家比较担心的是这个。

刘戈:投资在向三、四线城市转移

(《今日观察》评论员)

豪宅这一块,因为其供应量很小,“限购令”实际上是覆盖不到的,也就是说“限购令”对于豪宅的买卖不会发生太大的影响。我注意到另外一种现象,就是在所谓的一线城市和二线城市之外,一些三四五六线城市的价格也像豪宅一样涨得非常快,很多这样的一些地级市最近几个月,又有比较快的上涨。最近,中国指数研究院发布了5月份的全国100个城市的住房指数,涨得最快的前10位里,基本上都是三四五线的一些城市。比如排在第二位的河北衡水,当地的房价从1500元/平方米涨到4000元/平方米,只用了短短的3、4年的时间,对当地人的心理冲击非常大。还有湘潭、株洲由于受到长株潭一体化概念的影响,涨的也很厉害,这些城市往往没有出台“限购令”,或者是“限购令”限的条件比较宽松,那么除了有一些当地的“刚需”,有购买需求,另外的就是投资了,因为原来投资的根据地是在一线、二线城市,现在进行了战略转移,在向三、四线城市转移。

量跌到价变,怎样打破博弈?如何坚持房地产调控不松动?

刘戈:资金链条绷紧到一定程度部分企业的资金链就会产生问题

(《今日观察》评论员)

从现在的情况来看,如果原来的资金链是处于松弛的状态的话,那么现在至少是绷直了,紧不紧现在还不好判断。从今年的1—4月份,整个房地产的投资比去年同期是增长了34%。还有一个数据就是,资金的来源增长的速度只有17%,再有一个数据就是,个人的房地产贷款比去年下降了6.8%。这三个数据一比,我们就发现有70%左右的钱是靠贷款,或者靠其他的一些途径。现在供应速度远远低于整个投资需求量,从这个角度来讲,这个链条会越绷越紧,到一定程度,就会有一些企业的资金链会产生问题。

马光远:关键是温总理的三个坚定不移是否能执行到位

(《今日观察》评论员)

每一次到年终盘点的时候,大家最担心的不是开发商或者国家差不差钱,而是政策的执行力度怎么样,或者说我们的政策会不会持续下去?从目前来看,上半年,从宏观经济的指标来看,中国经济目前处在良性运行的状态之中,经济增速有所放缓,但这种放缓是宏观调控的一个结果,但是通胀在上升;第二,由于房地产调控政策的持续加力,整个地方财政一类的土地出让收入在下降;第三,每一年在房地产政策执行的最关键时刻,我们总会听到房价调控还要不要坚持下去的说法。如果房地产本身政策的执行力没有任何问题,那么差不差钱不是一个很重要的考虑因素。如果政策执行力到位,那么房地产会走上一个健康发展的道路,过高的房价会降下来,这是一个共识。

在五一期间,温总理在北京考察的时候,特别提到三个“坚定不移”。这三个“坚定不移”,事实上是对未来整个房地产政策真正走向的一个回答。第一个坚定不移是保持房地产价格的基本稳定,促进房地产的健康发展的决心是坚定不移的;第二个是把部分地区过高的房价降下来的决心是坚定不移的;第三个是让一些中低收入家庭住得起房,租得起房的决心是坚定不移的。这三个坚定不移如果百分百执行到位,那么我们不用这么焦虑,不用担心下半年房地产会变局。

聂梅生:在市场上两头受压开发商资金面紧张

(全国工商联房地产商会会长《今日观察》特约评论员)

今年从适度宽松的货币政策进入稳健的货币政策,有些往从紧的方向走,银行对开发贷控制的非常严格,从银行贷款这个角度来说,环比是在逐渐地下降的,比去年同期下降的更多一些。另外,销售市场的交易量下降,定金和预售款都进不来,现在开发商的投资仍在高位,增速在百分之三十几的,上个月是这样一个同比的增长,为什么没有钱还投?因为现在开的楼盘的土地都是一年两年以前拿到的,取得了土地证以后,必须开发,而且银行贷款也都是几年的开发贷,不是今年贷的,而是去年或者前年的开发贷,必须把它用掉。所以不得不投,但市场又两头受压。在这种情况下,资金面肯定是紧张的。

陈国强:更多的项目会在三季度采取让利的策略

(中国房地产学会副会长《今日观察》特约评论员)

调控之后,市场变化比较明显的是一些重点城市,现在处在一个比较敏感,比较关键的时间点。对开发商来说,随着时间的延长,他面临的资金压力越来越现实了,所以选择价格上做一些让利,这种项目、这种公司越来越多,但是其他企业是不是会采取跟进的策略,还是看企业自身的经营策略和价格策略。我认为三季度价格方面的松动是,更多的项目会采取让利的策略,这种情况会更普遍。

刘戈:房地产调控应该继续坚持

(《今日观察》评论员)

房地产调控能不能坚持?现在的僵持阶段就像两个人在掰手腕,谁稍微一松劲,天平马上就向另外一方倾斜。如果现在已经坚持到这个程度,成功就在再坚持一下的努力之中了。

马光远:政策挺住房价才能挺住

(《今日观察》评论员)

事实上只要政策挺住,房价才能挺住,这是一个基本的逻辑。现在大家又在呼吁,要出台更严厉的政策。
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